ข้อข้อกำหนด 7 ชนิดของชาวคอนโด
นานาคนอาจจักคิดว่า การอยู่คอนโดนั้นเป็นอิสระ ส่วนตัวดี ห้องใครห้องมัน ปิดช่องใส่กลอนล็อคกุญแจ รูดผ้าม่านบัญชรปิดมิด กันสายตาที่สอดรู้สอดเห็น ที่นี้คุณจักทำอะไรก็ได้ จะหกคะเมนตีลังกาใส่ผ้าหรือว่าถอดผ้า แต่อาจจะมีบางคนไม่รู้เลยว่า ถ้าต่างว่าอยู่บ้านเดี่ยวหรือไม่ก็ทาวน์เฮ้าส์ แล้วค้างค่าน้ำค่าไฟ ก็จะถูกตัดน้ำตัดไฟ หรือโทรศัพท์ก็ได้เช่นกัน แต่ถ้าคุณอาศัยคอนโดมิเนียมอาจจะหนักกว่านี้ คือไม่พ่างถูกตัดน้ำตัดไฟ อาจจักถูกล็อคห้องไม่ให้คุณนั้นเข้าไปใช้ประโยชนอีกด้วย และนี่เป็นเรื่องแน่แท้ ที่ทางนิติบุคคลโรงชุด ได้มีอำนาจตามกฎหมายที่จะทำ กับเป็นเท่าการเปิดฝาต้นเท่านั้น แล้วถ้าต่างว่าถึงที่สุดแล้ว ทางนิติบุคคลอาคารชุดจะเข้ามายึดสมบัติพัสถานในห้องชุดไปขายหรือกระทั่งการบังคับขายห้องชุดห้องใดห้องหนึ่งเพื่อคลี่คลายหนี้ยังอยู่ในเค้าโครงอำนาจทางกฎปฏิบัติที่นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิทำได้อีกด้วย โอ้โห!ไหงเป็นอย่างงั้นได้
- การเป็นเจ้าของร่วมกัน
- ความรับผิดชอบร่วมกัน
- การดัดตนจัดการ
- อำนาจพร้อมด้วยบทบาทของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
- ระเบียบฐานรากที่คนคอนโดฯ ต้องทำตาม
- อำนาจบีบคั้นชำระหนี้
- คนสิงสู่คอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก
ชีวาของคนคอนโด ต้อง โตแล้ว ซึ่งความหมาย รวมความว่า ต้องศักยเคี่ยวเข็ญใจของตนเองให้อยู่ในกฎแบบอย่าง เพื่อสาธารณะเป็นเบื้องต้น พร้อมทั้งให้ความร่วมกับส่วนรวม เพื่อกล่อมชักชวนเพื่อนร่วมคอนโดฯเดียวกันให้ปฏิบัติเพื่อส่วนรวม อันหมายถึง การปฏิบัติทำตามข้อกำหนดของอาคารชุดอย่างครบถ้วน
ประโยชน์ที่ได้รับคือ ความผารื่นเริงของชาวคอนโด และความเจริญของตัวอาคาร กับสิ่งสร้างต่าง ๆ ในโครงการที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือไม่ก็สมบัติร่วมกัน ควรระลึกถึงก่อนพร้อมทั้งหลังเข้าไปสิงคอนโดก็คือ อยู่ตึกคอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก
ข้อกำหนด 7 ประการของชาวคอนโด
จุดบุกเบิกต้นก็คือ
การที่เข้ามาเป็นเจ้าของร่วมกัน นั่นหมายความว่าผู้อยู่อยู่อาศัยภายในคอนโด นอกจากเป็นเจ้าของห้องชุดที่ซื้อแล้ว ยังจะเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลางต่าง ๆ อีกด้วย
มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างสนนราคาของห้องชุดกับมูลค่ารวมของห้องชุดทั้งหมดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
อันดับที่ 2
ความรับผิดชอบ การเป็นเจ้าของมักจะมาควบคู่กับความรับผิดชอบเสมอ ไม่ว่าจะเป็นห้องชุดหรือไม่การถือสิทธิ์การเป็นเจ้าของ ผู้หญิงของผม หรือไม่ ผู้ชายของฉัน กฎหมายนี้กำหนดให้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง ด้วยกันก็กำหนดความรับผิดชอบมาพร้อมกัน
มาตรา 18 เจ้าของร่วมก็ต้องรวมหัวออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากการบริการส่วนรวม กับที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อคุณค่าร่วมกันตามส่วนของการใช้คุณค่าที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับข้างต้น เจ้าของร่วมก็ต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร พร้อมทั้งรายการจ่ายที่เกิดจากการดูแลและดำเนินการที่เกี่ยวกับโภคทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา14
อันดับที่ 3
การบริหารด้วยกันจัดการ ในทางกระทำนั้นย่อมไม่ได้เรื่อง ถ้าให้ผู้ซื้อห้องชุดต้องมาบริหารจัดการในเรื่องต่างๆ ตามมาตรา 18 เอง ดังนั้นจึงต้องให้นิติบุคคลมาจัดการในเรื่องต่างๆนั้น พร้อมทั้งต้องให้อำนาจตามที่ควรจะเป็น อาทิ
มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้มีการจดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะสิทธิเป็นนิติบุคคล นิติบุคคลอาคารชุดจักมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ พร้อมกับดูแลรักษาธนทรัพย์ส่วนกลาง กับให้มีอำนาจกระทำสิ่งใด ๆ เพื่อเป็นอรรถประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้แล้วตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้การบังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
อันดับที่ 4
อำนาจพร้อมทั้งบทบาทหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมีคนบริหารจัดการ เรียกว่า ผู้จัดการ ผู้จัดการคนนี้มีอำนาจมากทีเดียวล่ะ
มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้สั่งการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดา เจ้าของอาคารหรือไม่นิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการ ตอบสนองนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ
มาตรา 36 ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังจากนั้นนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในมาตรา 33 หรือว่า มติของที่ประชุมเจ้าของร่วม หรือไม่คณะกรรมการนั้นตามมาตรา 37 ทั้งนี้ เพราะว่าไม่ขัดต่อข้อบังคับ
(2) ในกรณีจำเป็นพร้อมกับเร่งด่วน ให้ผู้จัดการที่มีอำนาจ เพราะความริโหมโรงของตนเองจัดการในกิจการ เพื่อความหนักแน่นของตัวอาคาร ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษากับจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ผู้บริหารต้องปฏิบัติกิจการในหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการ ซึ่งตามข้อบังคับใช่ไหมมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมตามมาตรา 48 (3) กำหนดให้แบ่งออกหมายให้ผู้อื่นทำ แทนได้
อันดับที่ 5
ระเบียบมูลฐานที่คนคอนโด ต้องทำตาม รักจะอยู่อาคารชุดก็ต้องเคารพระเบียบกฎเกณฑ์ของอาคารชุด ซึ่งมีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย ตั้งแต่ระบุไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด ไม่ก็อยู่ในระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด อาทิเช่น
มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อเดินทางกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อจากนั้นนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องปฏิรูปล่วงหน้า (2) เงินทุนเมื่อบุกเบิกต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ ไม่ก็ตามมติของที่ประชุมใหญ่ (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด
อันดับที่ 6
อำนาจกำหนดชำระหนี้ เพื่อป้องกันพร้อมด้วยแก้ไขการไม่ให้ความร่วมมือในการออกค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง กฎเกณฑ์อาคารชุดได้ให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว พร้อมด้วยอย่าลืมว่า ผู้จัดการฯ มักจักเป็นผู้ใช้อำนาจนั้น
มาตรา 41 เพื่อคุณประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคาร ชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งพร้อมด้วยพาณิชย์ด้วยกันมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งกับพาณิชย์ พร้อมด้วยมีอยู่เหนือสินทรัพย์ส่วนบุคคล ของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าหน้าที่เจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อน จำนอง
ลุกลามความให้ชัดเจนก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพยสมบัติต่าง ๆ ในห้องชุดเหนือกว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องด้วยซ้ำ กับเหนือกว่าเจ้าหนี้ทุกราย อำนาจเช่นนี้แหละ ที่เอื้อให้นิติบุคคลอาคารชุดในทางประพฤติก็คือ ผู้จัดการอาคารชุดอาจจัก บังคับ เจ้าของอาคารชุด ให้รับผิดชอบภาระหน้าที่ของตนเองได้ ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายเงินค่าบำรุงส่วนกลาง การจ่ายค่าน้ำค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ด้วยกันอื่น ๆ ทั้งนี้เพราะมีคณะกรรมการควบดูแลการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดดูแล เพราะว่ามีการประชุมใหญ่ ไม่ก็ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดหนุนหลังในขั้นสุดท้าย ด้วยกันพอพิจารณาลักษณะการประชุมใหญ่แล้ว ก็ศักยสนับสนุนการ บังคับ ต่าง ๆ ได้
อันดับที่ 7
คนพักคอนโดใจต้องโตกว่าตึก ว่าไปแล้วปัญหาต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมสูงระฟ้า พร้อมด้วยการแก้ไขปัญหาไม่ใช่อยู่ที่นิติบุคคลอาคารชุด พร้อมกับผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจตามกฎหมายไม่ใช่หรือไม่ แต่อยู่ที่มีศักยภาพทำให้อำนาจนั้นมีผลบังคับหรือไม่ไม่ ไม่ใช่หรือว่าไปแล้วปัญหาอยู่ที่ ผู้คนที่อาศัยในอาคารชุดใหญ่โตโอฬาริกนั้น มีวุฒิภาวะมากพอเหรอโตพอแล้วไม่ก็ยัง ความผาสุขของชุมชนระฟ้าจักสมบูรณ์สวยงาม เหรอขาดวิ่นเว้าแหว่งก็ขึ้นอยู่กับคนในคอนโด เองว่าจักทำตาม บัญญัติ 7 ประการ นี้ใช่ไหมไม่ ทั้งนี้มี ใจที่โตพอ รับผิดชอบพร้อมด้วยละทิ้งพอเป็นแกนกลาง
สืบเสาะข่าวสารของคอนโด โครงการคอนโดใหม่
ได้ ขอบคุณข้อมูลดีที่เอามาแชร์ จาก : cmc.co.th
ที่มา : propertytothai
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น